Expandir ou reformar sem riscos (desconhecidos)
A Importância do EVTL no processo de decisão de uma nova filial ou de uma reforma
Expandir para conquistar.
Diante do desafio de se cumprir as metas estabelecidas pelo board da companhia, é essencial cuidar dos processos, firmar bons contratos de prestação de serviço e, não menos importante, conhecer os riscos imobiliários inerentes aos locais alvo pré-selecionados.
As escolhas de novos pontos comerciais baseiam-se em concorrência, softwares de projeção mercadológica, mas o feeling de quem conhece profundamente o negócio é crucial para se levar adiante um projeto que consumirá investimento significativo.
Mas… e se o feeling não enxergar os riscos intrínsecos daquele ponto? Comercialmente o local pode ser perfeito, mas sua empresa investiria milhares (senão milhões) de reais em um imóvel, por exemplo, com solo contaminado? Ou em um terreno em que a faixa de domínio de uma rodovia restringisse 40% da sua área?
Conhecer as condições do imóvel e as restrições impostas por leis e códigos urbanísticos que incidem naquele local é fundamental para não se embarcar numa furada.
O que é EVTL?
Para auxiliar o processo de tomada de decisão quanto ao projeto ou imóvel pretendido, de forma a conhecer os riscos existentes e suas potenciais condições de contorno, o melhor instrumento é o EVTL – Estudo de Viabilidade Técnica e Legal.
O EVTL é um documento elaborado por profissionais de arquitetura especializados em urbanismo, que apresenta uma análise detalhada e precisa das condições do imóvel frente às restrições legais e urbanísticas e da sua viabilidade para o negócio pretendido. Deve ser elaborado logo após a identificação do local pretendido.
Dentre as análises de risco que são realizadas, podemos citar como temas principais:
- Posso operar meu negócio neste local?
Risco: não haver viabilidade para a operação pretendida em função do zoneamento municipal. Análise: avaliação da viabilidade para o CNPJ e do uso do solo.
- Posso assinar contrato de locação com meu interlocutor?
Risco: contrato não firmado com o proprietário legal do imóvel. Análise: análise de propriedade.
- Posso implantar o projeto arquitetônico desejado?
Risco: Restrições do projeto não respeitarem as exigências legais e urbanísticas. Terreno “útil” ser insuficiente. Análise: Avaliação das condições de contorno e compatibilização legal do projeto.
- Posso demolir a construção existente?
Risco: Crime Ambiental. Imóvel tombado ou em área de envoltória. Análise: Avaliação das regiões de tombamento municipal, estadual e federal.
- O terreno está em condições de ser ocupado?
Risco: Crime Ambiental: área pode ser APA, APP…Pode haver uma área contaminada. Análise: Análise das condições ambientais do imóvel.
- O imóvel pretendido é licenciável?
Risco: A construção existente não ter licença e não ter sido construída conforme requisitos legais. Custos com licenciamento / contrapartidas. Análise: Compatibilização legal da construção.
- Quais são as licenças exigidas para o meu empreendimento?
Risco: Embargos da obra. Finalizar a obra e não possuir as licenças mínimas para inaugurar a operação. Análise: Avaliação das licenças exigidas, seus procedimentos e interdependências.
Realizar um EVTL é um passo estratégico essencial para empresas que planejam abrir novas filiais, pois transforma o processo de decisão em algo embasado, seguro e eficiente. Ele funciona como uma bússola que orienta a expansão, garantindo que a escolha do imóvel e do projeto estejam plenamente alinhados com as legislações e condições técnicas locais, reduzindo custos e surpresas, e facilitando o sucesso do novo empreendimento.
Diretor de Operações